Ticari gayrimenkul üzerine finansal ve profesyonel hizmetler veren, yatırım yönetimi alanında danışmanlık hizmetleri sunan JLL tarafından hazırlanan rapora göre, endüstriyel ve tedarik zinciri gayrimenkulleri kullanıcıları için 2015 rekor yılı olurken, bu trendin 2016’da da sürmesi bekleniyor. Rapor, lojistik tesislerine yönelik yoğun talebin 2016’da küresel çapta devam edeceğini, kiralamadaki artışın da dünyanın tüm pazarlarında 2016 ve 2017 yıllarında da süreceğini öngörüyor.

JLL Amerika Endüstriyel Aracılık ve Sermaye Piyasaları Başkanı Craig Meyer, konu ile ilgili yaptığı değerlendirmede, “Geçtiğimiz yıl, dünya çapındaki kilit piyasalarda önemli lojistik gayrimenkullerine doğru yüksek sermaye akışının yaşandığı benzersiz bir yıl oldu ve kurumsal kiracılar tarafından yoğun kiralama işlemleri halen sürüyor. Geçen yıl zirve yılıydı. Her ne kadar yatırımcı ve kiracı talebi bir daha o denli yükselmeyebilecek olsa da tüm tahminler genel anlamda yine harika bir yıl geçireceğimizi öngörüyor. Kiralamalarda gerçekleşen büyüme, kurumsal yatırımcı ilgisi ve yeni A sınıfı ürünlere yönelik taleplere ilişkin beklentilere bakarak, 2016’nın dünya çapındaki kurumsal kiracılar, yatırımcılar ve geliştiriciler için parlak bir yıl olacağını öngörebiliriz. Yatırımcı talebinin üç bölgede daha eşit olarak dağıldığını görüyoruz, bu da gelecek aylarda oldukça güçlü bir ‘denge durumuna’ işaret ediyor” dedi. 

Araştırmaya dünyanın farklı bölgelerinden katılan 650 JLL lojistik gayrimenkul uzmanı, yatırımcı ve kiracı talebinin birçok pazarda sağlıklı seviyede kalacağı görüşünde birleşerek, şu beklentileri sıraladı:

Yeni projeler pazara daha fazla A sınıfı ürün getirecek

Dünya çapındaki sofistike tedarik zinciri talebi gayrimenkul arzını aşmaya devam ediyor. 2015 yılında geliştirilen depo projelerinde gözlenen artış, başlıca verimli lojistik alanlara yönelik talepleri karşılamaya yardımcı oldu. Fakat yanıtlar, geçen yıl gerçekleştirilen ilk araştırmaya göre, halen belirgin derecede daha az mülk seçeneği bulunduğunu ortaya koyuyor. Küresel arz toplamının, 2016’nın ilk yarısında, özellikle Asya Pasifik’teki mevcut arzdan dolayı, çok az artması bekleniyor. Amerika’da arzın kısmen yetersiz kalacağı öngörülürken, EMEA’nın önümüzdeki altı ay içerisinde piyasa dengesine yaklaşması bekleniyor. 

Türkiye’nin birincil lojistik pazarı olan İstanbul-Kocaeli bölgesi kapsamında 2016 trendlerine bakıldığında, bölgede lojistik park ölçeğinde yeni projelerin 2016 içerisinde başlaması ve arz tarafında çeşitlenme görülmesi bekleniyor. Yeni projelerde ölçeklerin büyümesi ve A sınıfı ürünlerin öne çıkması öngörülüyor.

Özellikle EMEA ve Asya Pasifik’te kira büyümesi devam edecek 

Üç bölgede, özellikle Amerika’da kira artışı devam etti ve piyasada optimizm skorları geçen seneye göre bile yükseldi. Amerika’daki katılımcıların yarısından fazlası, 2016 yılının sonlarında bölgelerindeki kiraların zirve yapacağını öngörürken, EMEA ve Asya Pasifik için zirve tahminleri önümüzdeki sekiz çeyreğe dağıldı.

Türkiye lojistik pazarında ise kiraların stabil bir seyirde devam etmesi bekleniyor.

 

Yatırımcı talebi yüksek kalacak 

JLL’nin 2014 araştırmasında, lojistik gayrimenkullerine olan küresel talep alışılmışın dışında yüksek çıkmıştı. Bu yılki araştırmaya göre, talep daha düşük olsa da sektördeki yatırımcının çekimi açısından önemsiz olduğu söylenemez. 2015 yılında Amerika’daki yatırımcı talebi aynı kalmakla beraber, EMEA ve Asya Pasifik’te talep önemli derecede düştü. İleriye bakıldığında, tüm küresel katılımcıların mülk değerlerinin ikinci çeyrekte zirve yapacağını beklemesi ile yatırımcı talebinin sabit duruma dönerek pozitif kalacağı söylenebilir.

 

Önemli yatırım fırsatları yılın ilk yarısında sürecek

Yatırıma yönelik lojistik gayrimenkul arzı üç bölgede de yetersiz kalmaya devam ederken, ankete katılanlar, satıcılar yüksek piyasa değerlerinde sermaye sağlamaya çalıştıklarından, önümüzdeki altı ay içinde daha fazla mülkün kullanılabilir hale geleceğini tahmin ediyor. Bu, aynı zamanda bir dizi tesisin de mevcut borç ve özkaynak yapılarına yeniden sermaye sağlaması için ideal bir dönem olacak. 2015, Amerika’da büyük portföylerin yılı oldu ve bu trend 2016’da yavaşlayabilecek olsa da, daha küçük portföylerin yatırım fırsatları genişleyebilir. Türkiye’de lojistik gayrimenkul portföylerine yatırım modeli henüz canlanıyor olsa da küçük ve orta ölçekte yatırım fırsatlarının yılın ikinci yarısında öne çıkabileceği bekleniyor.

 

Endüstriyel ve lojistik gayrimenkullerin değerleri ölçülü biçimde artacak

JLL’nin 2014 yılındaki araştırması, kapitalizasyon oranlarının (cap rate) birçok pazarda düşüş kaydettiğini göstermişti. 2015 araştırması ise kompresyonun üç bölgede, özellikle de EMEA’da devam ettiğini ortaya koyuyor. Yükselen kiralar ve gelişen piyasa esaslarının, değer artışını güçlendirmeye yardımcı olması bekleniyor.